江蘇南京小西湖片區(qū)下繡花功夫，施行以“小標準、漸進式、逐宅院”為特征的老舊城區(qū)微更新

 

　　微改造更新老街區(qū)

 

　　2022年10月，國家主席習近平向2022年世界城市日全球主場活動暨第二屆城市可繼續(xù)展開全球大會致賀信指出，世界城市日全球主場活動秉承“城市，讓日子更美好”理念，致力于推進全球城市可繼續(xù)展開，對共創(chuàng)普惠平衡、協(xié)調(diào)容納、合作共贏、一起繁榮的展開格式具有重要意義。

 

　　世界城市日是聯(lián)合國建立的首個以城市為主題的世界日，也是首個由中國政府建議，并得到世界社會廣泛認可和支撐的世界日。今年10月，在全球可繼續(xù)展開城市獎(上海獎)頒獎活動暨2023年世界城市日中國主場活動開幕式上，由上海市與聯(lián)合國人居署、世界展覽局一起編寫的《上海手冊：21世紀城市可繼續(xù)展開攻略》發(fā)布，江蘇省南京市小西湖片區(qū)微改造、四川省成都市社區(qū)展開基金、上海市普陀區(qū)萬里街道生態(tài)生機社區(qū)等案例當選。

 

　　老舊城區(qū)怎么微改造?社區(qū)基金怎么惠民生?底層管理怎么添生機?近來，記者赴南京、成都、上海實地看望。

 

　　清晨，站在灑滿陽光的房頂天臺曬被子，許慶一低頭便能看到院里那棵高大健壯的枇杷樹。“我家老房改造時，規(guī)劃師按咱們的要求改建了天臺，還保存了我小時候種下的枇杷樹。”作為南京小西湖片區(qū)的老街坊，75歲的許慶對這里的更新改造拍案叫絕。

 

　　南京市秦淮區(qū)夫子廟街道小西湖片區(qū)，也稱大油坊巷前史面貌區(qū)，是《南京前史文明名城維護規(guī)劃(2010—2020)》確認的22片前史面貌區(qū)之一。在曩昔很長一段時刻，這里曾是擁擠雜亂、日子不便的棚戶區(qū)，占地缺乏5公頃范圍內(nèi)住著810戶3000多居民。

 

　　近年來，南京市在秦淮區(qū)試點，施行以“小標準、漸進式、逐宅院”為特征的老舊城區(qū)微更新舉動，在留住城市回憶的同時，全面改進人居環(huán)境，為老城注入新生機。現(xiàn)在，小西湖片區(qū)更新改造閱歷已在南京市繼續(xù)展開的14個老城區(qū)寓居類更新項目中推行。

 

　　在城市更新中，怎樣處理好維護和展開的關系?怎樣聚集人民群眾的需求?怎樣延續(xù)城市文脈?記者前往小西湖片區(qū)考察調(diào)研。

 

　　調(diào)研先行

 

　　清晰老城區(qū)改造“見物、見人、見日子”，組成“五方渠道”共商共建

 

　　陽光灑進客廳，落在身上，暖融融的。“面目一新、溫馨舒適、美好滿滿……”許慶帶記者到家里觀賞，說出一連串形容詞。

 

　　“曩昔，房子挨著房子，房間采光、通風都不好，相關配套也跟不上。”許慶說，盡管想改進寓居條件，但越上年紀越覺得老宅難舍，“住好幾代人了，有愛情。”

 

　　2015年，傳聞秦淮區(qū)相關部分在小西湖片區(qū)調(diào)研老城區(qū)改造，許慶想起早些年一些老舊片區(qū)改造時原住民全部搬家的場景，不由有點擔心，“自家的老房子會不會也保不住?”

 

　　展開老城區(qū)更新改造，南京有過多種探究。南京市規(guī)劃和自然資源局秦淮分局局長李建波介紹，南京在老舊城區(qū)更新中采納過拆舊建新的做法，加快了城市展開、改進了民生需求，但必定程度上影響了老城面貌。也曾著力維護老城修建，但商業(yè)性開發(fā)遷出了原住民，少了煙火氣。

 

　　“咱們不斷總結實踐閱歷，逐漸認識到城市更新改造要兼顧城市制作與居民日子需求，處理好維護與展開的關系。”身兼秦淮區(qū)城市更新辦公室常務副主任的李建波說，2015年，原南京市規(guī)劃局等部分提出，改“自上而下征收”為“自下而上更新”，清晰老城區(qū)改造“見物、見人、見日子”的整體準則，為小西湖片區(qū)更新改造供給了遵從。

 

　　理念怎么落地?2015年7月，南京聯(lián)絡當?shù)?所大學的修建、規(guī)劃等相關專業(yè)專家、學生，深入小西湖片區(qū)展開調(diào)查研究，探尋老街區(qū)更新改造的具體思路。經(jīng)歸納評比，東南大學修建學院教授韓冬青團隊提出的計劃脫穎而出。

 

　　“當年，咱們按專家定見細化計劃，樹立由政府職能部分、規(guī)劃規(guī)劃團隊、國企制作渠道、街道社區(qū)、居民組成的‘五方渠道’，在共商共建中推進城市更新。其中，韓冬青團隊擔任規(guī)劃規(guī)劃，南京前史城區(qū)維護制作集團有限公司(以下簡稱“南京歷保集團”)作為國企制作渠道具體施行。”李建波說。

 

　　共商共建，離不開重復洽談。“從2015年起，咱們僅前期調(diào)研證明就花了4年時刻。”全程參加小西湖片區(qū)改造的李建波說，“第一步征集群眾定見就讓咱們犯了難。比如許多老宅宅院存在多個產(chǎn)權人，有的想搬家，有的要改造，而對怎么改造，有的家庭成員內(nèi)部還有不同定見。”

 

　　2017年10月，秦淮區(qū)安排相關部分到外地調(diào)研，當?shù)乩辖謪^(qū)逐一改造住戶宅院、原住民與新業(yè)態(tài)共生的實踐探究幫他們打開了思路。

 

　　“咱們改動曩昔‘會集一段時刻、整個區(qū)域一次性完結改造’的傳統(tǒng)做法，充沛聽取相關部分定見后，決定采納‘小標準、漸進式、逐宅院’的微更新思路，并依此制定了《老城南小西湖前史地段微更新規(guī)劃計劃施行管理輔導定見》。”李建波說。

 

　　按照輔導定見，愿意改造的居民按產(chǎn)權人付費、政府給予必定補貼的方法，由居民與“五方渠道”規(guī)劃師、制作方等一起商討改造計劃;挑選另找房子搬家并拋棄老房產(chǎn)權的，按方針給予補償;保存產(chǎn)姑且將老房租借給國企制作渠道的，騰出的空間用于公共配套、業(yè)態(tài)引進，推進老街區(qū)有機更新;對是否改造暫未拿定主意的，能夠等條件成熟時再改造。“‘五方渠道’作業(yè)機制一直保存，規(guī)劃師常駐社區(qū)，可隨時上門。”李建波說。

 

　　許慶挑選了更新改造，感慨省錢又省心，“老房改造期間，規(guī)劃規(guī)劃師、制作方多次上門聽取定見。因我家老房歸于危房，按相關方針，政府承擔了六成改造費用。”

 

　　同住小西湖片區(qū)的李彩鳳挑選了租借。“我家住的二層小樓是清末民初時期制作的，我打小就在這里日子。”70歲的童南南用“視若瑰寶”形容母親李彩鳳對老宅的愛惜，“誰不小心碰掉塊墻皮，她都會疼愛。”

 

　　2020年10月，考慮到自己年事已高、房子改造不易等，李彩鳳和家人商量后，將老宅租給南京歷保集團補葺后運用，并用租金在鄰近小區(qū)租房寓居，改進晚年日子。

 

　　一戶一策

 

　　尊重居民意愿，展開精細化改造，優(yōu)化設備配套

 

　　“2021年3月施工，8月完畢，12月裝修好搬回家。”許慶對房子改造進程回憶猶新，“改造期間，幾天一個樣，有時咱們一天來看好幾回。”

 

　　這個78平方米的“新家”，處處透著規(guī)劃巧思：為保存那棵老枇杷樹，規(guī)劃師在許慶的老房子門前打造了一處天井。主持許慶家老房改造規(guī)劃作業(yè)的韓冬青說：“咱們使用老房門前的小塊空間，以老樹為中心打造天井，透光又通風。”

 

　　這樣頗具匠心的規(guī)劃，在許慶家不止一處。臥室外只要30多厘米寬的狹隘空間，上方精心規(guī)劃了屋檐，構成一個小天井，下面種著高低錯落的綠植。一面大玻璃窗從天井屋檐直裝至臥室地上，人坐床邊似乎置身園林，陽光照著舒服，景象看著養(yǎng)眼。

 

　　“小西湖片區(qū)房子的間距很小，這樣的天井規(guī)劃，咱們改了10多稿。”韓冬青說，“既要‘開窗見景’、美觀大方，又要兼顧居民日常日子通風采光等需求。”

 

　　令許慶格外滿意的還有兩處細節(jié)：一是老房二層的小天臺，二是通往小天臺的樓梯。

 

　　按開始計劃，許慶家的二樓房頂保存了這一帶老房房頂?shù)耐庥^風格，有必定斜度。但聽到許慶提出想要有地兒夏天納涼、冬天曬衣服，規(guī)劃團隊便進行了“坡改平”規(guī)劃?，F(xiàn)在，房頂28平方米的小天臺四周加設護欄，中心增設桌椅、晾衣架，安全又有用。

 

　　通往小天臺的樓梯獨具匠心。“按房子布局，天臺進口到墻根的斜度很陡，鋪設樓梯的話每層臺階有40厘米高，咱們上下樓既不方便，也不安全。”許慶邊說邊帶記者體會：改造后的樓梯，每層臺階以中心為界左右交替上升，20多厘米的臺階高度，上樓不累、下樓不陡。

 

　　一戶一策的用心規(guī)劃，在小西湖片區(qū)隨處可見：有的房子面積小，規(guī)劃師精心打造開放式廚房，搭配可折疊沙發(fā)床，將廚房、客廳、臥室等功能集于一體;有居民想要添加儲物空間，規(guī)劃師使用房子空間高度搭建了儲藏柜;有居民提出房子采光差的問題，規(guī)劃師在不大的空間里量體裁衣增開了多個窗戶……“咱們把小西湖片區(qū)劃分紅15個單元和127個施行宅院，充沛尊重居民定見，按一戶一策準則展開精細化改造。”韓冬青說。

 

　　改造后的老房修舊如舊，細致到門窗插銷都已按原貌修好;年久破損的木質(zhì)樓梯沒有一拆了之，而是通過“玻璃+鋼”的踏面結構維護起來，安全又不失前史感……“我把改造后的相片一張張拿給舉動不便的母親看，她連說沒想到改造得這么精心、這么好。”童南南說。

 

　　居民房子精細改造，配套設備建得怎樣?小西湖片區(qū)居民陳鴻榮帶記者觀賞他家鄰近的“微管廊”：地上以下約1.8米寬、2.4米深的空間里，錯落排列著光纜、自來水、修建消防給水、污水等4類6根管道，兩側耳室里有電力管道、雨水管道，地上沿墻鋪設的是燃氣管道。“以前，水龍頭是共用的，電線私接亂拉，巷子特別狹隘，還沒有消防設備。現(xiàn)在，各類設備配套齊全，燃氣、自來水等直通到家，咱們小巷居民過上了現(xiàn)代日子。”陳鴻榮說。

 

　　活化使用

 

　　算好民生賬、文明賬、經(jīng)濟賬，探究文明與經(jīng)濟交融互動，推進更新改造可繼續(xù)

 

　　陳鴻榮從家動身，來到鄰近街巷一處施工圍擋。“這里今后會是個浴室子。”陳鴻榮說，盡管自己家里有衛(wèi)浴設備，但邊泡澡邊聊天的公共浴室，是不少老南京人日子的一部分，也是老街區(qū)里的煙火氣。

 

　　盤活使用部分居民搬家騰退的房子空間，秦淮區(qū)活躍引進新業(yè)態(tài)，豐富完善社區(qū)服務等功能。走進童南南家老宅改造后的二層小樓，能夠欣賞精心安置的裝修、傾聽舒緩的音樂、品味豐富的美食……這里，已成為一家餐廳。南京歷保集團招商擔任人王秋文向記者說起招商閱歷：“這棟房子坐落臨街主進口位置，2020年招租信息一發(fā)布，就招引國內(nèi)外10多家品牌機構洽談?？紤]到維護老宅和不能擾民等因素，咱們將方向定在了輕食餐廳。”

 

　　“歸納評比后，一個本土創(chuàng)業(yè)青年的新創(chuàng)品牌當選。”王秋文說，“這位創(chuàng)業(yè)者就在鄰近片區(qū)寓居日子，對小西湖片區(qū)居民來說，有一份新老街坊間的人情味。”

 

　　兩年前，童南南在短視頻渠道刷到自家老房，“我家老房子成了網(wǎng)紅餐廳，許多老同學、老街坊聯(lián)絡我，直夸改造得好。”童南南說，她最喜愛老房里的相片墻，“改造前后的比照相片承載著我和家人的回憶，也向游客講述著老房子活化使用的故事。”

 

　　南京歷保集團董事長范寧介紹，繼續(xù)推進老房子、老修建活化使用，當?shù)刂λ愫?本賬：一是滿意居民日子需求的民生賬，引進老浴室、餐飲等業(yè)態(tài);二是符合前史街區(qū)面貌的文明賬，豐富文明體會類項目業(yè)態(tài);三是各類業(yè)態(tài)整體盈余的經(jīng)濟賬，保證老城區(qū)更新改造可繼續(xù)、能推行。

 

　　散步小西湖片區(qū)，悠長的街巷、古拙的磚墻、雅致的宅院……眼前這些更新改造后的老修建、老民居勃發(fā)神采，透出前史與文明的厚重見識。傍晚，片區(qū)內(nèi)的24小時書店、手作業(yè)坊、文創(chuàng)市集等紛紛點亮燈火。

 

　　改造一新、綴滿彩燈的秦淮燈彩作業(yè)室，現(xiàn)在是小西湖片區(qū)最搶手的打卡點之一。“南京歷保集團約請我到片區(qū)建立作業(yè)室，把傳承了上千年的秦淮燈彩制作技藝展現(xiàn)、教給更多的人?，F(xiàn)在，作業(yè)室每天都有不少游客，一些中小學校也來展開非遺文明體會活動。”秦淮燈展國家級非物質(zhì)文明遺產(chǎn)代表性傳承人顧業(yè)亮說。

 

　　離作業(yè)室不遠處，便是坐落小西湖片區(qū)中心地段的翔鸞廣場，這是明代翔鸞廟遺址地點地。翔鸞廟早已不在，規(guī)劃師與制作方參照文獻資料，拓荒出一塊750平方米的空間，復建了弧形的紅墻，制作了廟前廣場。

 

　　陳鴻榮說，現(xiàn)在他常到廣場訓練，逢年過節(jié)還能看露天電影，聽連臺好戲，逛一逛秦淮燈展，“文明活動五光十色，咱們這兒宜居又熱鬧。”

 

　　“算好3本賬，咱們要看護好老城區(qū)的煙火氣與文明味，更要探究文明與經(jīng)濟交融互動、交融展開。”范寧說，“打造豐富的文明業(yè)態(tài)，雖不直接發(fā)生經(jīng)濟收益，但能招引客流、帶動人氣，反哺片區(qū)多元業(yè)態(tài)做大‘經(jīng)濟賬’，完成運營可繼續(xù)。”

 

　　2022年，小西湖片區(qū)各類業(yè)態(tài)總營收達4500多萬元，推進了老房子的活化使用，保證了國企制作渠道的日常運營，完成了老城區(qū)更新改造的可繼續(xù)。

 

　　共治同享

 

　　“共生院”和諧鄰里關系，“同享院”打開宅院大門，新老居民都有獲得感

 

　　這幾年，73歲的陳鴻榮結識了年輕的新街坊。

 

　　陳鴻榮家地點的宅院原本住著5戶人家。門口掛著的老相片記錄了其時的日子場景：寓居空間狹小，煮飯得在屋外走廊支上煤氣灶，宅院的公共空間堆放了各種雜物。“曩昔，宅院環(huán)境差，誰家多掛根晾衣繩、亂堆點東西，芝麻大的事兒都或許拌嘴吵架。”陳鴻榮說。

 

　　更新改造進程中，陳鴻榮和另一戶挑選留下，另外3戶挑選搬走。騰出的房子和空間，部分用于改進居民寓居環(huán)境，部分被建成社區(qū)規(guī)劃師作業(yè)室及文創(chuàng)店肆，搬來了年輕的規(guī)劃師和文創(chuàng)店店主。

 

　　新老居民怎么和諧日子?陳鴻榮拿出一張由兩戶居民、兩家新業(yè)主、南京歷保集團一起簽署的《小西湖共生院公約》，上面既有“大家的事一起洽談”等準則性規(guī)則，也有輪流清掃公共環(huán)境衛(wèi)生、清晨和夜間避免噪聲等細則條款。“國企制作渠道、街道社區(qū)提出打造‘共生院’，改造老房的同時，引導咱們共商共議，大家的事大家商量著辦。”陳鴻榮說。

 

　　現(xiàn)在，陳鴻榮幾乎每天早上都會在宅院里擺上桌椅，泡壺熱茶，招呼來客。遇見社區(qū)規(guī)劃師帶居民談作業(yè)，或是游客到文創(chuàng)店買產(chǎn)品，老陳總會自動上前打招呼，有時還帶大家觀賞改造后的新房，講講老街區(qū)的前史與新生。“現(xiàn)在，鄰里關系調(diào)和了，日子適意了……”陳鴻榮邊說邊帶記者觀賞。他家房間的窗臺上，擺上了近鄰文創(chuàng)店供給的各種綠植。窗臺前的小片空位，老陳騰出來供文創(chuàng)店擺上桌椅，向顧客展現(xiàn)產(chǎn)品。

 

　　“共生院”和諧了鄰里關系，“同享院”打開了宅院大門。冬日午后，記者來到小西湖片區(qū)居民劉光紀家，透過后院的鏤空花墻，院中景致一目了然：北側種著石榴樹，中心是葡萄樹，南側是枇杷樹，其間點綴著菊花、茶花、月季花……正在修枝的老劉招呼記者進院，“咱們這兒是規(guī)劃師專門打造的‘同享院’，本來寒酸的鏤空院墻被精心打扮成了鏤空花墻，招引過往游客進來賞花觀景。”

 

　　“咱們養(yǎng)花的人，就怕沒人賞花。”劉光紀笑著說，現(xiàn)在每天都有好幾撥人到宅院里觀賞。在曇花即將盛開之時，他會在門口掛出預告牌，約請街坊和游客同賞，“曩昔我和老伴兒不大出門，現(xiàn)在交了許多新朋友，有愛種花的朋友定期到家里交流栽培閱歷。”

 

　　打開院門，敞開心門。在街道社區(qū)引導下，共治同享理念正在小西湖片區(qū)落地生根。采訪時記者看到，不少餐飲店、小酒館等都會在店肆門外、院前院后留出一塊空位，擺上幾張桌椅，供來往行人歇息閑聊。

 

　　“小西湖片區(qū)曩昔幾乎沒有游客，60歲以上人口占比很高?，F(xiàn)在，除留下的原住民，還招引了許多年輕人在這里作業(yè)日子。”夫子廟街道黨工委書記蘇斌說，“推進老城區(qū)更新改造，咱們既要做好物理空間改造，更要以共建共治同享提升社區(qū)管理水平，讓新老居民都有獲得感，讓老城區(qū)更有生機和生機。”

 

　　“‘十四五’期間，南京市將改造605個小區(qū)，惠及16萬戶居民。小西湖片區(qū)更新改造的閱歷被寫入《南京市城市更新方法》，并在南京市繼續(xù)展開的14個老城區(qū)寓居類更新項目中推行。”參加了《南京市城市更新方法》起草的李建波說。